Conduzca a través de cualquier número de los suburbios del anillo exterior de Estados Unidos, y verá centros comerciales tapiados y vacíos, rodeados por vastos mares de estacionamientos vacíos. Estos abandonados monumentos a la caída de los bienes raíces no van a volver a la vida, aun cuando la economía se recupere. Y eso es porque la demanda de la vivienda que una vez apoyo la actividad comercial en muchas zonas alejadas no va a volver, tampoco.
Ahora, casi cinco años después de la crisis inmobiliaria, la mayoría de los estadounidenses entienden que una crisis hipotecaria fue el catalizador de la Gran Recesión, facilitado por una deficiente regulación de las finanzas e imprudente toma de riesgos. Menos conocida es la divergencia entre las ciudades del centro y los suburbios de los anillos internos por un lado, y los suburbios periféricos en el otro.
Fue sobre todo el colapso de los suburbios periféricos dependientes de los autos que causó el colapso de las hipotecas.
A finales de los 90's, los suburbios periféricos de alto perfil contenían la mayoria de viviendas caras en los Estados Unidos, medido en precio por metro cuadrado, según los datos analizados de la base de datos de bienes raíces Zillow. Hoy en día, la vivienda más cara esta en los vecindarios peatonales de alta densidad del centro de la ciudad y los suburbios internos. Algunos de los vecindarios más caros en sus áreas metropolitanas son Capitol Hill en Seattle, Virginia Highland en Atlanta; German Village en Columbus, Ohio, y el Logan Circle, en Washington. Considerados como tugurios solo hace 30 años, ellos han sido transformados por el aburguesamiento.
En pocas palabras, ha habido un profundo cambio estructural - una cambio en reversa de lo que ocurrió en la década de los 50's, cuando los suburbios surcados por autos estuvieron en auge y florecieron conforme los centros de las ciudades se vaciaron y marchitaron.
El cambio es duradero e imperecedero debido a un evento demográfico importante: la convergencia de los dos grandes generaciones de la historia estadounidense, los 'baby boomers' (nacidos entre 1946 y 1964) y la 'generación del milenio' (nacidos entre 1979 y 1996), que hoy representan la mitad de la población total.
Muchos 'baby boomers' viven ahora en nidos vacíos y se aproximan a la jubilación. Generalmente esto significa que reducirán el tamaño de su vivienda en un futuro próximo. Los 'boomers' quieren vivir en un centro urbano peatonal, un centro de ciudad suburbano o un pueblo pequeño, de acuerdo con un reciente estudio realizado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
.
La generación del milenio está empezando a salir del nido - al menos aquellos que pueden permitirse el lujo de vivir por su cuenta. Este grupo de mayores de edad, también favorece a centros de ciudad urbanos y suburbanos - por razones de estilo de vida y la comodidad de no tener carros propios.
En general, sólo el 12 por ciento de los futuros compradores de vivienda quieren las casas de los suburbios perifericos surcados por autos que se encuentran en un exceso de oferta, de acuerdo con la encuesta de Agentes Inmobiliarios. Esta falta de demanda no hace mas que garantizar que los precios bajen continuamente. La venta de las viviendas marginales de los boomers sólo aumentara la saturación. Nada de lo que haga el gobierno federal podra revertir esto.
Muchos precios de las viviendas de los suburbios perifericos surcadas por autos están por debajo del valor de reemplazo, es decir, la tierra debajo de la casa no tiene ningún valor y la construccion vale menos de lo que costaría reemplazarla. Esto significa que no hay incentivo económico para mantener la casa, el próximo dólar invertido no se recuperará de la reventa. Muchas de estas casas pasaran a alquiler, las cuales rara vez son tan bien cuidadas como cuando la ocupaba el propietario. Añadir el hecho para comenzar de que las casas fueron construidas con materiales y métodos baratos, y veremos porqué muchos suburbios marginales se están convirtiendo en tugurios, con viviendas abandonadas y aumento de la delincuencia.
La buena noticia es que hay una gran demanda acumulada por vecindarios peatonales centralmente localizados, situados en ciudades como Portland, Denver, Filadelfia y Chattanooga, Tennessee. La transformación de los suburbios se puede ver en lugares como el condado de Arlington, Va, Bellevue, Wa, y Pasadena, Ca, donde centros comerciales han sido demolidos y reemplazados por desarrollos de uso mixto mayor densidad, con buenas conexiones de tránsito.
Reinvertir en el entorno construido de EUA - lo cual constituye un tercio de los activos del país - y la reactivación de la industria de la construcción son de vital importancia para la elevación de nuestra tasa de crecimiento económico. (Nota:. Yo soy el presidente de Locus, una coalición de los promotores e inversionistas inmobiliarios y el proyecto de Crecimiento Inteligente de EUA, que apoya a vecindarios peatonales y el desarrollos orientados al tránsito)
Algunos críticos dirán que la inversión en el entorno de construccion corre el riesgo de repetir el error que causó la recesión en el primer lugar. Este razonamiento es tan defectuoso como decir que la tecnología debería haber sido abandonada después de la caída de los negocios de internet, lo cual precipitó la recesión de 2001.
Las ciudades y los suburbios de los anillos internos que será la base de la recuperación requieren una inversión importante en un momento de reducción de gastos del gobierno. Los sistemas de bus y trenes ligeros, carriles para bicicletas y mejoras peatonales - lo que los ingenieros de tráfico despectivamente llaman "transporte alternativo" - son vitales. También lo es la reparación de infraestructuras como carreteras y puentes. Lugares tan diversos como Los Angeles, Phoenix, Salt Lake City, Dallas, Charlotte, Denver y Washington han votado recientemente pagar por "transporte alternativo", consciente de los dividendos a cosechar. Conforme el Congreso trabaje para reautorizar la legislación de carreteras y de tránsito, esto debe dar a las áreas metropolitanas más flexibilidad para financiar el transporte, en lugar de ordenar que la mayor parte del dinero se pueda utilizar sólo para las carreteras.
Durante demasiado tiempo, hemos invertido demasiado en los lugares equivocados. Los centros comerciales y las subdivisiones nunca valdran lo que costo construirlas. Tenemos que dejar de tirar buen dinero a la basura. En cambio, es hora de construir lo que quiere el mercado: ciudades peatonales de ingresos mixtos, y suburbios que apoyen la economía del conocimiento, promuevan la sostenibilidad ambiental y creen puestos de trabajo.
CHRISTOPHER B. Leinberger - The New York Times
25 Noviembre 2011
Christopher B. Leinberger es un alto miembro de la Brookings Institution y profesor de práctica en la planificación urbana y regional en la Universidad de Michigan.
Ahora, casi cinco años después de la crisis inmobiliaria, la mayoría de los estadounidenses entienden que una crisis hipotecaria fue el catalizador de la Gran Recesión, facilitado por una deficiente regulación de las finanzas e imprudente toma de riesgos. Menos conocida es la divergencia entre las ciudades del centro y los suburbios de los anillos internos por un lado, y los suburbios periféricos en el otro.
Fue sobre todo el colapso de los suburbios periféricos dependientes de los autos que causó el colapso de las hipotecas.
A finales de los 90's, los suburbios periféricos de alto perfil contenían la mayoria de viviendas caras en los Estados Unidos, medido en precio por metro cuadrado, según los datos analizados de la base de datos de bienes raíces Zillow. Hoy en día, la vivienda más cara esta en los vecindarios peatonales de alta densidad del centro de la ciudad y los suburbios internos. Algunos de los vecindarios más caros en sus áreas metropolitanas son Capitol Hill en Seattle, Virginia Highland en Atlanta; German Village en Columbus, Ohio, y el Logan Circle, en Washington. Considerados como tugurios solo hace 30 años, ellos han sido transformados por el aburguesamiento.
En pocas palabras, ha habido un profundo cambio estructural - una cambio en reversa de lo que ocurrió en la década de los 50's, cuando los suburbios surcados por autos estuvieron en auge y florecieron conforme los centros de las ciudades se vaciaron y marchitaron.
El cambio es duradero e imperecedero debido a un evento demográfico importante: la convergencia de los dos grandes generaciones de la historia estadounidense, los 'baby boomers' (nacidos entre 1946 y 1964) y la 'generación del milenio' (nacidos entre 1979 y 1996), que hoy representan la mitad de la población total.
Muchos 'baby boomers' viven ahora en nidos vacíos y se aproximan a la jubilación. Generalmente esto significa que reducirán el tamaño de su vivienda en un futuro próximo. Los 'boomers' quieren vivir en un centro urbano peatonal, un centro de ciudad suburbano o un pueblo pequeño, de acuerdo con un reciente estudio realizado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
.
La generación del milenio está empezando a salir del nido - al menos aquellos que pueden permitirse el lujo de vivir por su cuenta. Este grupo de mayores de edad, también favorece a centros de ciudad urbanos y suburbanos - por razones de estilo de vida y la comodidad de no tener carros propios.
En general, sólo el 12 por ciento de los futuros compradores de vivienda quieren las casas de los suburbios perifericos surcados por autos que se encuentran en un exceso de oferta, de acuerdo con la encuesta de Agentes Inmobiliarios. Esta falta de demanda no hace mas que garantizar que los precios bajen continuamente. La venta de las viviendas marginales de los boomers sólo aumentara la saturación. Nada de lo que haga el gobierno federal podra revertir esto.
Muchos precios de las viviendas de los suburbios perifericos surcadas por autos están por debajo del valor de reemplazo, es decir, la tierra debajo de la casa no tiene ningún valor y la construccion vale menos de lo que costaría reemplazarla. Esto significa que no hay incentivo económico para mantener la casa, el próximo dólar invertido no se recuperará de la reventa. Muchas de estas casas pasaran a alquiler, las cuales rara vez son tan bien cuidadas como cuando la ocupaba el propietario. Añadir el hecho para comenzar de que las casas fueron construidas con materiales y métodos baratos, y veremos porqué muchos suburbios marginales se están convirtiendo en tugurios, con viviendas abandonadas y aumento de la delincuencia.
La buena noticia es que hay una gran demanda acumulada por vecindarios peatonales centralmente localizados, situados en ciudades como Portland, Denver, Filadelfia y Chattanooga, Tennessee. La transformación de los suburbios se puede ver en lugares como el condado de Arlington, Va, Bellevue, Wa, y Pasadena, Ca, donde centros comerciales han sido demolidos y reemplazados por desarrollos de uso mixto mayor densidad, con buenas conexiones de tránsito.
Reinvertir en el entorno construido de EUA - lo cual constituye un tercio de los activos del país - y la reactivación de la industria de la construcción son de vital importancia para la elevación de nuestra tasa de crecimiento económico. (Nota:. Yo soy el presidente de Locus, una coalición de los promotores e inversionistas inmobiliarios y el proyecto de Crecimiento Inteligente de EUA, que apoya a vecindarios peatonales y el desarrollos orientados al tránsito)
Algunos críticos dirán que la inversión en el entorno de construccion corre el riesgo de repetir el error que causó la recesión en el primer lugar. Este razonamiento es tan defectuoso como decir que la tecnología debería haber sido abandonada después de la caída de los negocios de internet, lo cual precipitó la recesión de 2001.
Las ciudades y los suburbios de los anillos internos que será la base de la recuperación requieren una inversión importante en un momento de reducción de gastos del gobierno. Los sistemas de bus y trenes ligeros, carriles para bicicletas y mejoras peatonales - lo que los ingenieros de tráfico despectivamente llaman "transporte alternativo" - son vitales. También lo es la reparación de infraestructuras como carreteras y puentes. Lugares tan diversos como Los Angeles, Phoenix, Salt Lake City, Dallas, Charlotte, Denver y Washington han votado recientemente pagar por "transporte alternativo", consciente de los dividendos a cosechar. Conforme el Congreso trabaje para reautorizar la legislación de carreteras y de tránsito, esto debe dar a las áreas metropolitanas más flexibilidad para financiar el transporte, en lugar de ordenar que la mayor parte del dinero se pueda utilizar sólo para las carreteras.
Durante demasiado tiempo, hemos invertido demasiado en los lugares equivocados. Los centros comerciales y las subdivisiones nunca valdran lo que costo construirlas. Tenemos que dejar de tirar buen dinero a la basura. En cambio, es hora de construir lo que quiere el mercado: ciudades peatonales de ingresos mixtos, y suburbios que apoyen la economía del conocimiento, promuevan la sostenibilidad ambiental y creen puestos de trabajo.
CHRISTOPHER B. Leinberger - The New York Times
25 Noviembre 2011
Christopher B. Leinberger es un alto miembro de la Brookings Institution y profesor de práctica en la planificación urbana y regional en la Universidad de Michigan.
Comentario personal: Es importante que en el Perú no se cometan los errores que llevaron a EUA a la crisis en la que se encuentra. Es decir no debemos seguir los patrones de crecimiento elefantiásico de sus ciudades como se esta haciendo en Lima, Arequipa, Trujillo, etc., y mas bien apoyar la creación de pequeñas y modernas ciudades en todo el país.
Para esto se debe revisar la prioridad de las inversiones en infraestructura. Como dice el autor de este magnifico articulo, debemos apoyar la construccion de vecindarios peatonales con transporte alternativo.
Entradas
No hay comentarios.:
Publicar un comentario